Tipps für den ländlichen Immobilienkauf

Es gibt keine einheitliche Definition, nach wie vielen Jahren ein Haus den Neubau-Status verlässt, zu einem Bestandsbau wird – und schließlich zu einem Altbau. Teilweise geht man von wirtschaftlichen Nutzungszeiten aus und definiert dadurch alles, was mindestens 60 Jahre auf den Fundamenten hat, als Altbau.

Doch unabhängig davon, welcher exakten Definition man nun folgt:

• Ein solches Haus wurde zumindest deutlich vor der Jahrtausendwende errichtet.
• Seine konstruktiven Details entsprechen höchstwahrscheinlich Trends, Normen und ähnlichen Eckpunkten des Errichtungszeitraums. Dadurch gibt es eine Menge Unterschiede je nach Baujahr.
• Bis in die zweite Hälfte des 20. Jahrhunderts gab es hierzulande regional sehr unterschiedliche Baustile und allgemeine konstruktive Herangehensweisen.
• Das Gebäude wurde bereits von anderen Menschen viele Jahre lang bewohnt, vielleicht sogar von mehreren Generationen.
• Aufgrund der langen Nutzungsdauer wurde wahrscheinlich nachträglich manches verändert – nicht zwingend normgerecht.

Die gesamte Altbau-Thematik ist deshalb ein Themenfeld, in das du dich sich als potenzieller Käufer zuvor gründlich einlesen solltest – ganz ähnlich, als wolltest du einen Oldtimer kaufen. Beispielsweise hat jede sogenannte Baualtersstufe unterschiedliche Merkmale und bekannte Schwachstellen.

Primär solltest du dir deshalb ein solches Wissen aneignen, weil du dadurch zumindest ein wenig in die Lage versetzt wirst, gute von zweifelhafteren Angeboten zu unterscheiden. Ebenso hast du dadurch eine Grund-Ahnung, was bei einer nötigen Renovierung oder gar Sanierung auf dich zukommen kann. Andernfalls bist du gezwungen, dich auf die Angaben von Verkäufern, Maklern usw. zu verlassen.

In Anbetracht der Preise, selbst für renovierungsbedürftige Altbauten, bist du deshalb gut beraten, dir durch solches Wissen wenigstens ansatzweise selbst helfen zu können, wenn du Anzeigen durchsuchst und dir Objekte anschaust.

Praxistipp: Rund um den Suchbegriff Altbau bzw. Bestandsbau findest du oftmals auf den Websites von Hochschulen mit Architektur-Studiengängen wertvolle Informationen. Ebenso können Denkmalbehörden gute Anlaufstellen sein.

Auf der Suche nach deinem perfekten Landhäuschen wirst du wahrscheinlich einige Objekte live besichtigen – vieles lässt sich selbst durch virtuelle Begehungen nicht vollumfänglich darstellen. Speziell, wenn ein Haus weiter weg von deinem aktuellen Lebensmittelpunkt steht, solltest du jedoch nicht nur das Gebäude in Augenschein nehmen.

Denn es muss nicht nur die Immobilie „passen“, sondern ebenso ihre Lage, sprich ihr näheres und weiteres Umfeld. Sie unterteilt sich in zwei Kategorien:

• Mikro-Lage: Die unmittelbare Umgebung eines Hauses. Bei einem ländlichen Altbau beispielsweise das Dorf, oder zumindest die Nachbarschaft. Hierin spielen Faktoren eine Rolle wie Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten sowie Dinge wie das Straßen- und Ortsbild. Sprich: Vielfalt und Zustand des alltäglichen Umfelds.
• Makro-Lage: Sie umfasst die Umgebung aus einem breiteren Blickwinkel. Im ländlichen Raum etwa die Dörfer in näherer Umgebung, Verbandsgemeinde, Landkreis und etwaige nahegelegene Städte. Hierbei geht es um Dinge wie die Verkehrsinfrastruktur, das kulturelle und sonstige Freizeitangebot, öffentliche Einrichtungen, Arbeitsplätze sowie die Wirtschaft im Allgemeinen.

Höchstwahrscheinlich wirst du in einem ländlichen Altbau naturgemäß mit einem allgemein verringerten Angebot leben müssen. Etwa, weil der nächste Hausarzt erst in der Kreisstadt zu finden ist oder es vor Ort nur einen kleinen Laden gibt – während das nächste Gewerbegebiet eine halbe Stunde Autofahrt entfernt ist.

Gerade deshalb solltest du den Fokus nicht nur auf das Gebäude legen. Das schönste alte Bauernhaus nützt dir nichts, wenn du beispielsweise aufgrund einer schlechten Verkehrsanbindung nur auf hochkomplexen und langen Wegen zur Arbeit kommst oder es einfach keinen Kita-Platz gibt.

Praxistipp: Rings um die Lage kannst du aus den offiziellen Websites der Kommune usw. wertvolle Informationen ziehen. Nutze zudem Navigations-Tools und Satellitenansichten, um dir die Lage sowie Strecken, Distanzen und Fahrzeiten zu wichtigen Stellen deines Alltags anzeigen zu lassen. Ergänze das jedoch stets um einen persönlichen Check. Etwa, wenn du nach einer positiven Hausbesichtigung eine Tour durch die Umgebung durchführst.

Immobilienverkäufer unterliegen einer umfassenden Aufklärungspflicht. Sie dürfen also nichts arglistig verschweigen, sonst kann beispielsweise ein Kaufvertrag für nichtig erklärt werden. Allerdings solltest du drei Dinge bedenken:

• Die Sprache in typischen Immobilien-Anzeigen ist oftmals sehr blumig und dadurch wenig aussagekräftig.
• Bei einem so alten Gebäude kann es durchaus „Problemzonen“ geben, von denen selbst der aktuelle Eigentümer nichts weiß.
• Du als (potenzieller) Käufer bist ebenso verpflichtet, dir relevante Informationen zu beschaffen.

Aus all diesen Gründen heraus kann es sinnvoll sein, dich mit Menschen zu unterhalten, die das Gebäude vielleicht schon seit der Errichtung kennen. Wenn du dich bei Ihnen im Rahmen einer Hausbesichtigung freundlich als potenzieller Käufer vorstellst, der ein bisschen mehr über das Gebäude und seine Geschichte erfahren möchte, erhältst du mitunter wertvolle Informationen.

Praxistipp: Falls du dich nicht traust, bei wildfremden Menschen zu klingeln, oder falls bei einer Besichtigung niemand zuhause ist, kannst du eine Notiz in den Briefkasten werfen. Die kann zum Beispiel so lauten: „Ich heiße XY und interessiere mich für das zum Verkauf stehende Haus [Hausnummer und/oder Verkäufername] in Ihrer Nachbarschaft und würde gerne mehr erfahren. Hätten Sie vielleicht Zeit für ein Telefonat?“.

Als Immobilienkäufer möchtest du wahrscheinlich deinen ländlichen Altbau zum bestmöglichen Preis bekommen – speziell dann, wenn du dir dafür Geld leihen und über viele Jahre zurückzahlen musst. Das ist ein weiterer Grund dafür, warum du dich in das Altbau-Thema einlesen und die Lage jedes Objekts prüfen solltest: Nur so bekommst du eine Ahnung davon, was ein realistischer Preisrahmen für das jeweilige Gebäude, für seinen Zustand und seine Lage ist.

Das allerdings ist nur eine Seite der Medaille. Die andere bedeutet, bei einem verdächtig niedrigen Preis skeptisch zu sein. Selbst ein altes Haus in schlechter Lage und modernisierungsbedürftigem Zustand stellt immer noch einen beträchtlichen Wert dar. Speziell dann, wenn es auf einem entsprechend großen Grundstück steht. Garantiert bietet kein Verkäufer sein Haus aus reiner Menschenfreundlichkeit unter Wert an.

Wenn ein Gebäude also deutlich günstiger angeboten wird, als es hinsichtlich der allgemeinen Marktdaten gerechtfertigt wäre, solltest du den Makler oder konkret nach dem Grund dafür fragen. Sollte dir dabei etwas verdächtig vorkommen, dann sei sehr vorsichtig. Selbst wenn du bei arglistig verschwiegenen Mängeln ein Rücktrittsrecht hast, geht damit in der Praxis trotzdem jede Menge Ärger einher.

Praxistipp: Unter den Suchbegriffen „Preisspiegel + Bundesland“ kannst du im Netz ortsübliche Werte recherchieren. Das hilft dir zusätzlich bei der Bewertung von Angeboten. Ebenso solltest du prüfen, wie lange bzw. oft ein Gebäude schon inseriert wurde. Speziell, wenn es keine rationale Erklärung für mangelnde Käufer gibt und der Preis sehr niedrig erscheint, solltest du sehr skeptisch sein.

Zwar kommt es immer ein wenig auf die aktuelle Lage von Zinsen, Preisen und nicht zuletzt der allgemeinen Wirtschaft und Kauffreudigkeit an. Generell lässt sich jedoch sagen, ein „ehrlicher“ Altbau auf dem Land – selbst in nicht ganz perfekter Lage – wird wahrscheinlich nicht allzu lange auf dem Markt sein.

Das kann dich durchaus in die Bredouille bringen. Denn einerseits ist deshalb mitunter große Eile geboten, damit dir keine anderen Interessenten zuvorkommen. Andererseits braucht es schlichtweg seine Zeit, das Gebäude gründlich zu prüfen bzw. prüfen zu lassen und nicht zuletzt die Finanzierung in die Wege zu leiten.

Grundsätzlich solltest du deshalb frühzeitig im Rahmen deiner Haussuche bereits die grundsätzliche Finanzierung mit der Bank klären. Das heißt:

1. ob du überhaupt einen Immobilienkredit bekommst,
2. welchen Maximalbetrag du dir leihen kannst (auch bezogen auf Laufzeit und Ratenhöhe) und
3. welche Konditionen du erhalten kannst – wozu du wahrscheinlich verschiedene Angebote vergleichen wirst.

Kurzum: Du hast das Geld noch nicht, du weißt aber, dass du es bekommen wirst, wenn du erst das richtige Häuschen gefunden hast. Schon dazu solltest du dir unbedingt alle Daten von der jeweiligen Bank vertraglich zusichern lassen.

Allerdings kann sich das Thema der Zusicherung ebenso auf die Immobilie selbst erstrecken. Denn selbst wenn du für die Finanzierung das Okay hast, kann es in der Praxis dennoch dauern, bis die Details ausgearbeitet und alles in die Wege geleitet wurde. Eine gute Lösung zur Vermeidung von Überraschungen und für mehr Sicherheit bei diesem Thema ist ein Vorvertrag mit dem Verkäufer. Einfach gesprochen, legen darin beide Parteien die Konditionen des Eigentümerwechsels in einem schriftlichen Dokument fest. Das hat für den Verkäufer den Vorteil, auch ohne vollständigen Kaufvertrag bereits offiziell einen Käufer zu haben. Außerdem profitierst du davon, das Haus und seinen Preis für einen bestimmten Zeitraum reserviert zu bekommen.

Praxistipp: Ein Vorvertrag ist nur mit notarieller Beurkundung gültig. Daher kann es sinnvoll sein, dir bereits vor dem Hauskauf vom Notar eine Vorlage erstellen zu lassen, die dann nur noch mit den Details gefüllt und anschließend beglaubigt werden muss.

Halten wir fest: Ein altes Landhaus, kann eine Menge Überraschungen beinhalten. Selbst wenn du alles präzise prüfst und der Verkäufer nichts verschweigt oder beschönigt, dann bleibt dennoch immer ein ziemliches Restrisiko.

Denn du kannst nicht mehr tun, als sehr genau zu schauen und nachzufragen. Vieles, was später zum Problem werden könnte, zeigt sich aber nur dem wirklich fachkundigen Auge oder sogar nur dann, wenn im Rahmen von Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten bereits Zerlegungen erfolgten. Dann aber bist du bereits offiziell Eigentümer.

Kommen noch die bekannten Problemzonen unterschiedlicher Baualtersstufen und regionaler Stile hinzu, steht eines fest: Bei einer Immobilie, die du in die engere Auswahl ziehst, solltest du einen in dieser speziellen Architektur(-Epoche) erfahrenen Bausachverständigen hinzuziehen.

Bei jüngeren Bestandsbauten kann das unterbleiben. Wenn ein Haus jedoch schon älter ist, kann vielfach nur ein Experte sagen,

1. ob es sich wirklich lohnt, das Gebäude zu kaufen,
2. ob der aufgerufene Preis gerechtfertigt ist,
3. mit welchen Problemen zu rechnen ist,
4. was sofort getan werden sollte und
5. was du für solche Arbeiten an zusätzlichen Mitteln einkalkulieren musst.

Natürlich kostet ein Bausachverständiger ebenfalls Geld. Für seine Leistungen musst du je nach Umfang mit zirka 500 bis 1.000 Euro rechnen. Bedenkst du jedoch, wie viel Ärger und Kosten sein geschultes Auge vermeiden kann, ist das gut angelegtes Geld.

Praxistipp: Den Gutachter solltest unbedingt du selbst in Auftrag geben, damit keine Zweifel über die Neutralität bestehen. Ihn findest du über den Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. sowie die Architektenkammern des jeweiligen Bundeslandes. Achte auf Expertise in der jeweiligen Baualtersstufe und lass dir Zertifikate und ähnliche Nachweise vorlegen.

Hat das alte Landhaus, das es dir angetan hat, erst in allerjüngster Vergangenheit eine umfassende Sanierung seiner Substanz und der technischen Installation erhalten? Dann kannst du beruhigt einziehen und musst dir, wenn überhaupt, nur um Details wie Wandfarben und Möblierung Gedanken machen.

Grundsätzlich, und insbesondere dann, wenn umfassendere Arbeiten nötig sind, solltest du jedoch folgende Punkte immer im Hinterkopf behalten:

1. Sogar wenn ein Bausachverständiger sich alles minutiös angeschaut hat, kann es immer noch Überraschungen innerhalb der nicht sichtbaren Bausubstanz geben. Der Experte kann das Risiko dafür lediglich stark reduzieren.
2. Bei alten Gebäuden gibt es immer diverse Unwägbarkeiten, die aus der langen Stand- und Nutzungsdauer resultieren. Dadurch solltest du beim Kauf grundsätzlich davon ausgehen, mehr tun zu müssen und dafür mehr Geld zu benötigen, als augenscheinlich veranschlagt.
3. Wenn du dir Geld leihst, dann kalkuliere niemals zu knapp. Denn Nachfinanzierungen sind meistens sehr teuer – wohingegen es deutlich günstiger ist, sich einfach mehr zu leihen und eventuell ungenutzte Beträge als Sondertilgung zurückzuerstatten.

Typischerweise wird dir der Sachverständige sagen, was dringend getan werden muss. Zudem kann er dir zumindest eine grobe Preiseinschätzung geben. Dennoch solltest du vor der finalen Finanzierung – wenigstens bei umfangreichen Arbeiten wie einer neuen Dacheindeckung oder einer Kellerwand-Trockenlegung – Kostenvoranschläge von Handwerkern einholen.

In Zahlen ausgedrückt: Selbst, wenn keine größeren Arbeiten anstehen, solltest du dir sicherheitshalber zirka 10 bis 15 Prozent mehr leihen, als du für den eigentlichen Kauf und die damit einhergehenden Nebenkosten benötigst (etwa Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag etc.).

Wenn dagegen absehbar mehr getan werden muss, dann solltest du den Kaufpreis plus die dafür veranschlagten Kosten um mindestens 20 Prozent erhöhen. Dadurch federst du beispielsweise Situationen ab, in denen sich zusätzliche Arbeiten auftun, die zuvor noch nicht absehbar waren.

Praxistipp: Vergiss bei einer explizit ländlichen Alt-Immobilie nicht das Grundstück sowie eventuelle sonstige Gebäude – etwa ehemalige Scheunen usw. Beides kannst du mitunter zwar später angehen, dennoch solltest du den finanziellen Aufwand zumindest mit einkalkulieren.

Rund ums Haus gilt in Deutschland grundsätzlich: Was einmal nach gültigen Vorgaben genehmigt war, das hat in aller Regel so lange Bestandsschutz, bis daran oder daran beteiligten Umständen etwas geändert wird.

Dadurch darfst du etwa eine, eigentlich nicht mehr den heutigen Normen entsprechende Hauselektrik weiternutzen, solange du beispielsweise keine neuen oder zusätzlichen Lichtschalter installieren lässt.

Eine Ausnahme von dieser Regel ist allerdings das Thema Energetik. Hier gelten nicht nur einige grundsätzliche Modernisierungspflichten. Es gibt obendrein Verpflichtungen, die erst dann greifen, wenn das Gebäude den Besitzer wechselt – und der Vorbesitzer darin schon seit mindestens 1. Februar 2002 gelebt hat.

1. Entweder das Dach oder die oberste Geschossdecke, die an einen nicht bewohnten bzw. beheizten Raum angrenzt, muss gedämmt werden.
2. Freiliegende Rohre, die warmes Wasser führen (egal, ob für die Heizung oder Brauchwasser), müssen gedämmt werden.
3. Öl- und Gasheizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, müssen unter bestimmten Bedingungen getauscht werden.

Das ist aber nur das Mindestmaß. Wenn du am Haus noch andere Dinge erledigen lässt, kommen mitunter noch weitere Pflichten auf dich zu. Steht das Gebäude beispielsweise im ländlichen Baden-Württemberg und lässt du das Dach sanieren, greift seit Jahresbeginn 2023 die Pflicht zur Installation einer Photovoltaikanlage – was wiederum mitunter Änderungen an der Elektrik nach sich zieht.

Praxistipp: Bei einigen Pflichten gibt es nach dem Eigentümerwechsel eine mehrjährige „Schonfrist“. Versuche deshalb, alle Arbeiten so zu terminieren, wie sie im Rahmen größerer Maßnahmen am sinnvollsten sind und dich am wenigsten kosten.

Gerade bei ländlichen Altbauten können die anfallenden Kosten den eigentlichen Kaufpreis nur zu einem unter vielen Punkten auf der Endabrechnung machen – selbst, wenn du es nicht auf eine Kernsanierung abgesehen hast, bei der zwischenzeitlich nur noch die Grundmauern stehen.

Allerdings solltest du bei all diesen Rechnungspositionen eines niemals vergessen: Neben den vielen Pflichten gibt es in der EU, in Deutschland, den einzelnen Bundesländern und teils sogar den Kreisen und Kommunen ebenso eine große Anzahl von potenziellen Fördermitteln. Diese teilen sich in drei Arten auf:

• Förderdarlehen: Das sind spezielle Kredite mit Zinsen, die aber in der Regel deutlich günstiger als herkömmliche Bankdarlehen sind.
• Förderzuschüsse: Du bekommst einen Teil der Gesamtkosten erstattet. Entweder musst du das Geld nur unter bestimmten Bedingungen zurückzahlen oder gar nicht – aber niemals fallen Zinsen an.
• Bürgschaften: Der fördernde Geber tritt als Bürge für einen herkömmlichen Bankkredit auf. Im Privatbereich eher selten.

Mittlerweile sind längst nicht nur Neuerungen im Bereich Energetik bzw. Nachhaltigkeit förderfähig. Daher ist es ratsam, für alle geplanten Maßnahmen schon im Vorfeld zu prüfen, ob es dafür eine Finanzspritze aus der öffentlichen Hand gibt. Vielleicht sogar für den Kauf deines alten Bauernhäuschens selbst.

Praxistipp: Eine vollständige und aktuelle Übersicht über die Förderlandschaft findest du auf der offiziellen Plattform foerderdatenbank.de. Beachte jedoch, dass viele Programme limitiert sind. Zögere also nicht, sonst gehst du mitunter leer aus.